Pla Parcial Rials i Garrofers de Teià

Desprès que vaig assessorar la constitució, posada en marxa i gestió de la Junta de Compensació de Rials i Garrofers, de la que vaig ser secretari, calia promoure el Pla Parcial que desenvolupés i ordenés el sector, i aprovar el Projecte d'Urbanització. Calia contemplar i atendre moltes situacions i interessos i satisfer les exigències del Comú de Teià. Aquest Pla va ser fruit de complexes negociacions entre propietaris i Comú i, finalment, aquest és el text que es vaig aconseguir consensuar.

1. Introducció

1.1. DELIMITACIÓ DE L'ÀREA DEL PLA PARCIAL I ANTECEDENTS

La Junta de Compensació és una associació de propietaris sense ànim de lucre que col·labora amb l'Administració en el desenvolupament i gestió de l'urbanisme, el seu objectiu final és generar solars edificables.El sector objecte d'aquest pla parcial está ubicat en el terme municipal de Teià. Està integrat per uns terrenys d'una superfície original de 82.739,85 (segons recent topogràfic 83.530,25) m2, de forma poligonal. D'aquesta superfície Autopistas Concesionaria Española S.A. es va beneficiar d'una expropiació de 4.348,69 (segons recent topogràfic 4.371,56) m2. Per tant la superfície definitiva de la unitat d'actuació és de 78.391,16 (segons recent topogràfic 79.158,69) m2. S'aporta documentació facilitada per Autopistas Concesionaria Española, S.A i pel Departament de Política Territorial i Obres Públiques de la Generalitat de Catalunya-Delegació del Govern a les Societats Concessionàries d'Autopistes, que justifica aquesta expropiació.

La zona que és objecte d'aquest Pla Parcial té un antecedent, el Pla Parcial Rials, aprovat per la Comissió Provincial d'Urbanisme de Barcelona, en sessió de 26 de juny de 1967. L'obra d'urbanització d'aquell Pla Parcial no es va arribar a executar.

Segons el Pla General d'Ordenació de Teià, aprovat definitivament per la Comissió d'Urbanisme de Barcelona, en sessió de 20 de juny de 1990 (DOGC num 1382 de 19 de setembre), aquest sector està qualificat com urbanitzable programat. Està situat al nord de l'autopista i al sud del nucli urbà de Teià.  El sector està integrat dins la zona anomenada ciutat jardí.^

1.2. PROPIETAT DEL SÒL

Els noms dels propietaris no s'han inserit en aplicació de la Llei de Protecció de dades de caràcter personal.

El 27 de juliol de 1994 es va constituir la Junta de Compensació de la Unitat d'Actuació Rials i Garrofers, formalitzada davant el Notari Sr. Victor Esquirol Jimenez (protocol 1300).

Tots els propietaris s'han integrat voluntàriament a la Junta de Compensació.

El Ple de l'Ajuntament de Teià, en sessió ordinària celebrada el 7 de febrer de 1995, va acordar aprovar la constitució de la Junta de Compensació.

La Direcció General d'Urbanisme el 31/01/96, en compliment de l'acord adoptat per la Comissió d'Urbanisme de Barcelona en sessió de 24/01/96, va practicar la inscripció de la Junta de Compensació de la Unitat d'Actuació Rials i Garrofers en el Registre d'Entitats Col.laboradores, amb el num 975, foli 55, tom VIII.

En data 7 d'octubre de 1.998, la Comissió d'Urbanisme de la Generalitat de Catalunya va acordar suspendre l'aprovació definitiva del Pla Parcial fins que mitjançant un text refós s'incorporessin una sèrie de prescripcions de la mateixa Comissió. ^

1.3. CARACTERÍSTIQUES GENERALS, ESTRUCTURA URBANA I MODEL DE CREIXEMENT DEL MUNICIPI DE TEIÀ

El municipi de Teià remunta des de les planes costaneres fins la serralada litoral i la riera de Teià constitueix un veritable eix integrador.

No es pot entendre el procés urbà de Teià sense unes consideracions, encara que breus í generalitzades, sobre el paper de la vinya en el moviment demogràfic. El primer cens de la monarquia borbònica (primer quart del segle XVII) atorgà a Teià una quantitat elevadíssima de senyors en comparació amb la gran majoria de viles d'arreu de Catalunya. Aquesta dada és molt significativa atès que va lligada amb una gran activitat agrícola basada tant en la producció de vi de qualitat com en la seva ubicació respecte als mercats importants.

A partir d'aquest moment, el cens de població va augmentant fortament amb l'ajut de les exportacions a Amèrica, des del decret de Carles III, reforçant-se posteriorment amb el retorn dels indians, persones vinculades a la vila, emigrades a Amèrica i que retornaven generalment amb grans fortunes.

Tot aixó ens explica l'existència d'un nucli central reduït en comparació al gran nombre de masos, torres i cases importants repartides per tot el terme. Aquesta és la primera característica particular de Teià.

El segon procés de desenvolupament és independent de l'activitat agrícola, i es basa en un primer moviment de gent d'estiueig, és a dir, primeres manifestacions d'implantació d'habitatges de segona residencia. Són les primeres urbanitzacions que es construeixen en indrets més propers al casc urbà com a punt de partença d'un nucli popular.

El tercer procés, de creixement té les seves arrels en: a) facilitats de comunicacions degudes tant al desenvolupament interior del parc motoritzat com a la construcció de l'autopista, b) ràpida mecanització i conseqüent abaratiment dels medis de construcció de les urbanitzacions, c) l'esclat econòmic dels anys 60-73 associat a un descontrol de les institucions públiques, en assumptes d'urbanització i obres, basat en la deixadesa de les funcions de control de la gestió urbanística pròpia de la política de l'època (abandó del preceptiu desenvolupament del pla general del 63 pel sector públic).

La situació actual, pot sintetitzarse a grans trets en una enorme dispersió del sól urbanitzat, precarietat en el lligam entre els diversos nuclis habitats i conseqüentment, grans dificultats per a prestar els necessaris serveis i dotacions generals per aquesta enorme quantitat de sól urbà, i per la població que gradualment s'hi instal.la.

Afortunadament la situació actual ha comporta un procès progresiu de redreçament del desgavell urbanístic del passat i les darreres administracions municipals han desenvolupat una important tasca de racionalització dels procesos d'urbanització i de gestió. ^

1.3.1. CASC ANTIC

El centre del casc és, com arreu, la plaça amb l'Església i la casa de la Vila. Les cases de cos que van conformant al llarg dels anys el nucli de població es situen al Nord de la plaça, degut a que cap a Migdia i Ponent el creixement natural topa amb terrenys de l'Església i amb masies. El poble s'assenta damunt d'uns terrenys amb força pendent, la qual cosa conforma un teixit viari molt irregular, i fomenta una estructura urbana molt pintoresca, més frequent en poblacions meridionals.

Per la seva creixent activitat comercial, s'ha produit en alguns indrets la ruptura del model de casc, substituint-se cases antigues per cases de pisos, més pròpies d'una zona suburbana. Afortunadament la ruptura no s'ha consolidat totalment, encara és possible la utilització del teixit viari i una regulació més adient de l'edificació, sense minvar les possibilitats d'activitat comercial.

1.3.2. CIUTAT JARDÍ

La situació, característiques climàtiques, paisatgístiques, etc., ha atret l'atenció de la connurbació de Barcelona, cada cop més ofegada, i ha produït un assentament molt important de població, amb enorme mobilitat residència-lloc de treball, fomentant la implantació de nombroses àrees de ciutat-jardí. Els problemes de tota mena produïts per aquestes implantacions, sovint il.legals o com a mínim irregulars, varen motivar l'actuació del Consistori consistent en redreçar la situació, especialment per no caure en la pràctica habitual d'il.legalitats.  La gestió va consistir en rebutjar la pràctica del fet consumat i en utilitzar tots el mitjans per assolir redisseny, millores tècniques, Patrimoni, etc.. El Pla General incideix sobre aquesta actuació, quan cal, utilitzant la major força i medis que proporciona la legislació a aquest instrument. ^

2. JUSTIFICACIÓ DE LA PROCEDÈNCIA DEL PLA

2.1.  JUSTIFICACIÓ DE CARÀCTER GENERAL

D'acord amb el que estableix l'article 64, amb connexió amb l'article 46, ambdós del Reglament de Planejament, i donat que ens trobem en presència d'un pla parcial redactat per la iniciativa privada, és necessari justificar i complimentar els requisits exigits, tant en els esmentats preceptes, com en l'article 25 del Text Refós de la Legislació Vigent a Catalunya en matèria urbanística 1/90 de 12 de juliol. Aixó s'efectua mitjançant la present justificació legal corresponent al Pla Parcial Rials i Garrofers de Teià. ^

2.2. JUSTIFICACIÓ DE CARÀCTER SECTORIAL

A més d'allò consignat en la memòria tècnica del present pla parcial, aquest es redacta per desenvolupar el vigent pla general d'ordenació urbana. Compren l'àmbit del sector denominat Rials i Garrofers, i es compleix així amb l'article 43.2 del Reglament de Planejament al desenvolupar el sector o àmbit total definit en el Pla General.

Tanmateix, es redacta el Pla Parcial per complir amb el desenvolupament programat en el Pla General. Això acredita la seva justificació per imperatiu de les determinacions del planejament superior. S'ha d'afegir que la necessitat i conveniència del seu desenvolupament ve justificada per les pròpies determinacions que el Pla General estableix per aquest sector. Concretament ens referim a l'objectiu primordial, ja previst i definit en l'esmentat Pla, que és l'ordenació del sector, donant continuïtat a la xarxa viària existent en l'entorn i facilitant la connexió amb Alella.

La finalitat justifica la necessitat de la urbanització i condiciona el contingut del present Pla Parcial. ^

3. INFORMACIÓ URBANÍSTICA

3.1. CARACTERÍSTIQUES NATURALS DEL TERRENY, GEOLÒGIQUES, GEOTÈCNIQUES I TOPOGRÀFIQUES

Teià és una població situada a la comarca del Maresme entre la serralada del litoral i l'andana del litoral.

Els terrenys corresponents a aquesta unitat d'actuació estan formats majorment per la massa sorrenca i emmotllable coneguda per sauló, que empasta la roca viva amb gruixos de fins a 10 m. Però hi ha granits de gra fi, les aplites, més resistents, hi ha dics porfírics, que solen orientar les carenes i la xarxa hidrográfica secundària.

El nivell de cims de les carenes granítiques voreja els 500 m i forma retalls d'un nivell d'erosió aprimat per l'enfonsament dels vessants.

L'andana litoral és especialment estreta al peu del turó de Montgat. Però aquestes terres baixes, gairebé a nivell del mar, s'endinsen per les valls i les rieres.

Els materials d'aquesta andana procedeixen dels al.luvions, les aportacions torrencials, i dels arrossegalls marins. Sobre la potència d'aquests materials cal pensar que protegeixen de les rierades als horts tot reforçant els marges del curs baix de les rieres.

La resistència dels terrenys és sempre suficientment elevada per no oferir problemes de cimentació ni de cap altre ordre a les edificacions que es facin en aquesta zona. A l'àmbit d'actuació del Pla Parcial el relleu baixa en suau pendent aproximadament d'un 11%. ^

3.2. INFRAESTRUCTURA EXISTENT

3.2.1. Nivell general del terme

El municipi de Teià está dotat d'infraestructures generals com són la xarxa de clavegueram, l'abastament d'aigua i d'energia elèctrica i pavimentació encara que aquesta última es troba a nivell mig.

El sector del Pla Parcial per la seva proximitat al medi urbà, està ben dotat d'infrastructures generals i serveis. Es beneficia de la xarxa de clavegueram general del municipi. ^

3.2.2. Comunicacions i sistema viari

Per comunicar-se amb la resta de la Comarca, Teià es serveix actualment de les xarxes general i intercomarcal. És a dir, l'estructura pròpia del Maresme-sud.

Les connexions amb les altres comarques són directes.

Amb el Barcelonès mitjançant l'autopista i la carretera Nacional II des del Masnou. Aquestes vies són també les connexions amb Mataró i la resta del Maresme. ^

3.3. ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT DEL SÒL

Tret del que és estrictament el casc urbà del municipi, la resta del sòl, agrupat en general en urbanitzacions, està dividit en parcel.les de petites dimensions. L'edificació és unifamiliar aïllada, en molts casos de segona residència. Donat que el terme municipal de Teià és extens, quan se surt de l'àmbit de les urbanitzacions també trobem sòl agrícola en explotació dividit en finques. ^

4. OBJECTIUS I CRITERIS DE L'ORDENACIÓ DEL TERRITORI

4.1. ÍNDEX DE DETERMINACIONS

• Delimitació de l'àrea de planejament, que compren un sector definit en el Pla General o en els programes d'actuació urbanístics, o una o diverses de les àrees definides com aptes per a la urbanització, de normes complementàries i subsidiàries de planejament.
• Assignació d'usos detallats, i delimitació de les zones en que es divideix el territori planejat per raó d'aquells i, en el seu cas, la divisió de polígons o unitats d'actuació.
• Senyalització de reserves de terreny per a parcs i jardins públics, zones esportives públiques i d'esbargiment i expansió, també públiques, en proporció adient a les necessitats col.lectives. La superfície destinada a les esmentades reserves, serà com a mínim de 18 per habitatge o per cada 100 m2 d'edificació residencial si no s'hagués fixat expressament el nombre d'habitatges que es poguessin construir. Aquesta reserva no podrà ser inferior al 10% del total de la superficie ordenada, qualsevol que sigui l'ús a que es destinin els terrenys i l'edificació. Haurà d'establir-se amb independència de les superficies destinades en el Pla General a espais lliures a zones verdes per a parcs urbans públics
• Fixació de reserves de terrenys per a centres culturals i docents públics i privats, en la proporció mínima de 10 m2 per habitatge o per cada 100 m2 d'edificació residencial si no s'hagués determinat expressament el nombre d'habitatges que es poguessin construir, agrupats segons els mòduls necessaris per formar unitats escolars completes.
• Emplaçaments reservats per a temples, centres assistencials i sanitaris i demés serveis d'interès públic i social.
• Traçat i característiques de la xarxa de comunicacions pròpies del sector, i del seu enllaç amb el sistema general de comunicacions previst en el Pla General d'ordenació, assenyalant alíniacions, rasants, zones de protecció de tota la xarxa viària i previsió d'aparcaments en la proporció mínima d'una plaça per cada 100 m2 d'edificació.
• Característiques, traçat de galeries i xarxa de proveïment d'aigua, clavegueram, energia elèctrica i d'aquells altres serveis que, en el seu cas, prevegi el pla.
• Avaluació econòmica de la implantació dels serveis i l'execució de les obres d'urbanització.
• Pla d'etapes per a l'execució de les obres d'urbanització, i en el seu cas, de l'edificació.

Quan el Pla Parcial sigui d'iniciativa particular haurà de determinar a més a més:

• Manera d'executar les obres d'urbanització i sistema d'actuació a utilitzar.
• Compromisos que se haguessin de contraure entre l'urbanitzador i l'Ajuntament, i entre aquell i els futurs propietaris:
• Termini d'execució de les obres d'urbanització i implantació dels serveis en el seu cas.
• Construcció, en el seu cas, d'edificis destinats a dotacions comunitàries de la urbanització, no incloses entre les obligacions generals imposades per la llei.
• Conservació de la urbanització, amb expresió de si anirà a càrrec de l'Ajuntament, dels futurs propietaris de parcel.les o dels promotors, amb indicació d'aquests dos últims suposats del període de temps al que s'estendrà l'obligació de conservació.
• Garanties de l'exacte compliment dels esmentats compromisos, per l'import del 12% del cost que resulta per la implantació dels serveis i execució de les obres d'urbanització, segons l'avaluació econòmica del propi Pla Parcial. Les garanties podran presentar-se en metàl.lic, en valors públics o mitjançant aval bancari.
• Mitjans econòmics de tota mena amb que conti el promotor o promotors de la urbanització, indicant els recursos propis i les fonts de financiació. ^

4.2. DETERMINACIONS DEL PLA GENERAL

El Pla General d'ordenació de Teià estableix les següents determinacions:

4.2.1. FINALITAT

Ordenació del sector, donant continuïtat a la xarxa viària existent en l'entorn i facilitant la connexió amb Alella.

4.2.2. SISTEMA D'ACTUACIÓ

Compensació.

4.2.3. USOS

Els permesos en la zona 13 c.  

4.2.4.TIPOLOGIES

Edificació aïllada en habitatges voltants de jardí.

4.2.5. CESSIONS

Cessió de sistemes generals.

4.2.6. EDIFICABILITAT

0,30 m2s/m2s.

4.2.7. SUPERFÍCIE

4.2.8. RESERVES DE SÒL PÚBLIC

• A. Espais lliures d'ús públic: 10%
• B. Equipaments: 20%
• C. Vialitat: 20%
• D. Vialitat sistema general: reserva per al traçat de Carretera. dels Sis Pobles: 7%. ^

5. CRITERI D'ORDENACIÓ, I SISTEMA D'ACTUACIÓ

5.1 CRITERIS D'ORDENACIÓ

L'expedient del Pla Parcial Rials i Garrofers de Teià, promogut per la Junta de Compensació i tramès per l'Ajuntament, no va obternir l'aprovació definitiva de la Comissió d'Urbanisme de Barcelona en sessió de 7 d'octubre de 1998, que va efectuar una sèrie de consideracions que es recullen al present text.

S'ha efectuat un aixecament topogràfic per tal de situar les edificacions existents, així com la vegetació d'interès. Aquest aixecament modifica així mateix les dades corresponents a les superfícies de les finques i del límit del Pla Parcial.

Es tracta d'un sector de sòl urbanitzable programat de 83.530,25 m2 (82.739,85 m2 segons el P.G.O.). D'aquesta superfície 4.371,56 m2 (4.248,69 m2 segons el P.G.O) van ésser expropiats per A.C.E.S.A. Els càlculs del Pla Parcial s'efectuen considerant com a superfície del sector 79.158,69 m2 (78.391,16 m2 segons el P.G.O.).

El Pla general vigent al municipi preveu que:

• L'ordenació del sector doni continuïtat a la xarxa viària existent en l'entorn, facilitant la connexió amb Alella.
• El sistema d'actuació serà el de compensació.
• Els usos admesos són els de la zona 13c.
• La tipologia correspon a ciutat jardí en parcel.la de 400 m2.
• L'edificabilitat bruta és de 0,3 m2/m2, la zona verda del 10%, els equipaments el 20%, la vialitat el 20% i el 7% per la Carretera dels Sis Pobles.

A la proposta aquests percentatges queden lleugeramente modificats, degut principalment a la cerca d'un encaix dels vials el més acurat possible i al fet que la Carretera dels Sis Pobles queda pràcticament tangent als límits del Pla Parcial.

Aquestes modificacions no suposen cap augment de la superfície de sòl destinada a residencial, si no de la destinada a verd públic.

Pel que fa a la xarxa viària s'incorporen al Pla les consideracions efectuades tant per la Comissió d'Urbanisme com pel propi Ajuntament de Teià, s'ha ajustat al seu traçat a la topografia existent, mitjançant les corresponents seccions longitudinals. L'amplada dels carrers serà de 10 m excepte el carrer Tarragona que tindrà 12 m de secció.

Les zones verdes es situen als terrenys on es troba la vegetació d'interés, es a dir, a l'encreuament del carrer Montserrat amb el carrer Juan XXIII, on hi ha una pineda, i a sota del carrer Tarragona, on hi ha el major nombre de garrofers.

Per tal de conservar les estructures que formen part del conjunt arqueològic torbat a l'anomenant jaciment del Veral de Vallmora, s'han qualificat aquests terrenys d'Equipaments per a permetre així usos de caire cultural.

La resta de terrenys destinats a equipaments es situen al límit Sur del Pla Parcial. ^

5.2 SISTEMA D'ACTUACIÓ

El pla general té previst per aquest sector Rials i Garrofers el sistema d'actuació de compensació. Això suposa, que són els propietaris els que realitzaran l'execució de les obres d'urbanització.

5.2.1. SOSTRE EDIFICABLE

Es considera sostre edificable la suma del sostre edificat de totes les plantes d'un edifici, exclosos els soterrànis.

En el comput de sostre edificat per cada planta, s'inclou:

• Els porxos, cossos ixents, patis de llum i ventilació.
• A les golfes, es consideren sostre edificat les porcions que tinguin una alçada igual o superior a 1,90 m.
• S'exclou la superfície dels ràfecs de coberta.

El volum edificable s'expressa en metres quadrats de sostre edificable, per metre quadrat de solar. ^

5.2.2. OCUPACIÓ MÀXIMA DE PARCEL.LA I DENSITAT NETA

L'ocupació màxima de parcel.la es mesurarà per la superficie de la projecció  ortogonal sobre el pla horitzontal de tot el volum edificat inclosos els cossos sortints, les plantes soterrànies i els balcons, i exclosos els  ràfecs de coberta.

L'acompliment d'aquesta norma haurà de ser objecte de  demostració clara en els plànols de projecte. ^

5.2.3. ALINEACIÓ DE FAÇANA

Es la línia que segueix la façana d'un  edifici. 

5.2.4. ALINEACIÓ DE VIAL

Es la línia que separa la propietat privada de  la pública al llarg dels vials.

5.2.5. PLANTA BAIXA

La planta baixa és la primera planta per sobre de  la planta soterrani, real o possible. ^

5.2.6. PLANTA SOTERRANI

Les plantes soterrànies són tota planta enterrada o semienterrada, la part superior del sostre estigui situat a menys d'un metre per sobre del nivell del sól exterior definitiu, resultant d'anivellacions i moviments de terres permesos per aquesta normativa. La part de planta semienterrada  amb el sostre que sobresurti més d'un metre per sobre  d'aquest nivell tindrà, en aquesta part la consideració de  planta baixa.

5.2.7. PLANTA PIS

Es tota planta per sobre de la baixa. 

5.2.8. GOLFES

És l'espai comprès entre el sostre de la darrera planta i  la coberta de l'edifici. ^

5.2.9. DESDOBLAMENT EN LA PLANTA BAIXA

No es permetrà, en cap cas, el  desdoblament de la planta baixa en dues plantes, segons el sistema de semisoterrani i entresòl.

5.2.10. ALÇADA LLIURE DE PLANTA PIS

L'alçada lliure és l'existent entre el paviment i el sostre i no serà mai inferior a 2,50 metres.

5.2.11. ALÇADA REGULADORA ABSOLUTA

Es la que no pot ésser ultrapassada per cap element constructiu, es a dir, que engloba cobertes, baranes, ràfecs i qualsevol altre element. 

5.2.12. NOMBRE MÀXIM DE PLANTES

És el nombre màxim de plantes que poden edificar-se, excloses les plantes soterrànies i inclosa la planta baixa. Es determina per a cada zona i haurà de respectar-se conjuntament amb l'alçada màxima reguladora. ^

5.2.13. MITGERES

És la paret límit entre dues edificacions construïdes sense separació entre cases alineades. No està previst en tot l'àmbit del Pla la presència de mitgeres atesa la tipologia d'edificació aillada.

5.2.14. TANQUES

Les tanques que es poden edificar per cloure les parcel.les, podran ser massisses fins,una alçada de 80 cm. Alçades més grans es podran tancar per mitjà de bardisses o d'arbusts d'esporgada.

5.2.15. APARCAMENTS

En tota edificació residencial de nova planta, s'haurà de preveure un espai destinat a aparcament de vehicles amb un mínim d'una plaça per habitatge. ^

5.2.16. CONDICIONS REFERENTS A L'ARBRAT

• A. L'arbrat existent en la superfície dels solars queda sotmès a un total manteniment i conservació, exceptuant les superfícies ocupades per l'edificació i els seus accessos.
• B. És obligatori assolir una densitat d'un arbre per cada 40 m2 de solar no ocupat.
• C. L'arbrat es separarà com a mínim 2 m del linde de la parcel.la, tant a finques veïnes com a vial.
• D. S'intentarà que els arbres siguin autòctons, considerant com a tals els relacionats en l'annex corresponent de la normativa del Pla General. Igualment, podran ésser dels tipus recomanats en el mateix annex, en les seves variants de creixement ràpid, mig i lent. ^

Del total d'arbres a plantar, el 50% seran a escollir entre:

I l'altre 50% a escollir entre els relacionats en l'annex de la normativa del Pla General, amb una alçada mínima de 4 m. i un diàmetre no inferior a 12 cm. I que poden ser de les classes següents: Rubinia pseudoacàcia i Rubinia casquerouge.

5.2.17 PISCINES

            En quant a la possible construcció de piscines, la làmina d'aigua no estarà a cota superior del terreny projectat (+1,20 m del natural) i la separació tant a lindes com a vial serà de 2m.

6. ORDENANCES

La junta de Compensació garanteix amb la seva constitució la completa execució de les obres a realitzar. Al Pla Parcial l'edificació respon al tipus d'ordenació següent: ^

6.1. CIUTAT JARDÍ

6.1.1. EDIFICABILITAT

L'edificabilitat (m2 sostre/m2 parcel.la) l'estableix l'Art. 96 del P.G. corresponent a la subzona semiintensiva 13 c és de 0,6 m²/m².

6.1.2. SUPERFICIE MÍNIMA, FAÇANA MÍNIMA, OCUPACIÓ

Subzona 13 c

• Superficie minima parcel.la 400 m2 
• Façana mínima parcel.la 15 m. 
• Ocupació màxima 30% 

S'admeten parcel.les de superfícies i façanes menors, en el cas de parcel.les existents. ^

6.1.3. ALÇADA MÀXIMA D'EDIFICACIÓ

L'alçada màxima d'edificació és de 6,50 metres corresponent a planta baixa, un pis i golfes.

6.1.4. ALÇADA MÀXIMA DELS EDIFICIS AUXILIARS

És de 3,50 metres.

6.1.5. SEPARACIÓ DE L'EDIFICACIÓ PRINCIPAL I AUXILIAR A LES PARTIONS DE LES PARCEL.LES

Les separacions a llindars per a totes i cadascuna de les parcel.les és de 3 m a llindars Nord, 5 m a llindars Sud i 3 m als laterals.

6.1.6. SEPARACIÓ ENTRE EDIFICACIONS D'UNA MATEIXA PARCEL.LA

Serà de 5 metres. ^

6.1.7. PUNT D'APLICACIÓ DE L'ALÇADA REGULADORA

L'alçada reguladora s'aplicarà em la cota del terreny projectat, esgotades les possibilitats d'adaptació topogràfica admeses en aquesta normativa, + 1,20. Per a l'aplicació d'aquesta norma, es considerarà el pla paral.lel al terreny a 6,50 metres d'alçada com a definidor de l'alçada reguladora màxima en cada punt de l'edifici.

El pendent màxim de la coberta serà del 40% i arrancarà, independientment de l'alçada reguladora, de la part superior de l'últim forjat construït. En el cas d'edificació amb coberta a dues vessants, l'alçada màxima del carener en els testers de l'edificació no serà superior a 8 metres sobre el punt d'aplicació de l'alçada reguladora. ^

6.1.8. ZONES LLIURES D'EDIFICACIÓ

Seran destinades a verd privat. En les zones de verd privat, queden prohibides les construccions soterrades. No obstant això, s'autoritza la construcció de garatges en substitució de terres, amb superficie màxima de 30 m2, alçada 3,5 m sense necessitat de separar-se de les partions ni dels carrers.

En cas de plantar-se gespa en l'espai lliure de parcel.la, la superficie de plantació no superarà el 25% de la superfície del terreny.

6.1.9. TANQUES

Les parets de tanca o cledes, tant al carrer com a les parcel.les veïnes, no podran tenir més de 0,80 metres de material opac; la resta, fins a un màxim de 1,80 metres seran en forma de gelosia, reixa, bardissa d'arbusts de poda o enfiladisses.

En el cas de que per les condicions topogràfiques del terreny sigui necessària la construcció de murs de contenció en el llindant de carrer, aquest no superarà l'alçada de 3,50 m, sense que per sobre d'aquesta cota es pugui col.locar cap tanca de material opac.

El tractament de cledes, murs i tanques, es farà amb pedra natural de la zona de El Vendrell o fàbrica de totxo fins una alçada mínima de 0,80 metres. ^

6.1.10. ADAPTACIÓ TOPOGRÀFICA DEL TERRENY

S'autoritza l'adaptació topogràfica del terreny, amb les següents limitacions:

• A. Excavacions i rebliments màxims d'1,20 m. sobre el nivell natural del terreny, per a formar plataformes amb pendent màxim del 30º.
• B. Els murs d'anivellament de terres, en els límits de la parcel.la, no podran ultrapassar en cap punt una alçada superior a 1 m., ni mantenir el perfil natural de les terres. Existint entre la coronació del mur de contenció de terres, 20 cm com a mínim, adequant-se un canal de recollida d'aigües pluvials en els casos que per pendent sigui necessari.
• C. En cap cas l'alçada màxima entre dues plataformes a l'interior del terreny superarà els 2,40 m. ^

6.1.11. ÍNDEX D'EDIFICABILITAT BRUTA ZONAL

L'índex d'edificabilitat bruta fixa el nivell màxim d'intensitat dels usos globals de cada zona, en concret:

• Total: 79.158,69 x 0,30 m2/m2= 23.747,60 m2
• Equipaments: 13.204,60 x 0,24 m2/m2= 3.169,10 m2
• Zona residencial: 34.079,85 x 0,60 m2/m2= 20.447,91 m2

6.1.12. EQUIPAMENTS

L'assignació d'usos i distribució de volums es realitzarà mitjançant un Pla Especial.

6.1.13. L'AQÜEDUCTE DE DOSRIUS

L'Aqüeducte de Dosrius, propietat de la Sociedad General de Aguas de Barcelona, S.A., creua l'àmbit del Pla Parcial de l'Unitat d'Actuacio Rials i Garrofers, i així està grafiat al Plànol O-02.

Per a mantenir la traça actual de l'aqüeducte caldria deixar l'espai a sobre de l'aqüeducte com a vial peatonal, per a conservació i manteniment de les instal.lacions, aixó es contradiu amb la necessitat de donar continuïtat als vials existents.

Per aquest motiu i atès que es tracta d'una instal.lació força antiga i que no es podria garantir una total absència de filtracions, es pren la decissió, d'acord amb la Societat General d'Aigües de Barcelona, de construir un nou traçat de l'esmentat aqüeducte.

Es construirà amb peces de formigó encamisat de xapa metàl.lica amb junta soldada i es construirien igualment dos pericons de connexió.

Aquesta nova traça passa per l'eix del carrer, si bé es prendran les degudes precaucions per tal que el seu procés constructiu no afecti a l'aqüeducte. Al llarg de la traça de l'aqüeducte no es plantaran arbres. Per tal d'evitar problemes de salubritat, el clavegueram anirà sempre a una cota inferior a la de l'aqüeducte, i els adobaments dels jardins no hauran de contenir elements contaminants. ^

6.1.14. EL JACIMENT ARQUEOLÒGIC DEL VERAL DE VALLMORA

El jaciment arqueològic del Veral de Vallmora (Vinya del Sr. Mas) es troba situat al sudoest del terme municipal de Teià, al costat dels termes d'Alella i el Masnou (prop del cementiri, per sobre de l'autopista).

Aquest jaciment fou descobert a causa d'uns lliscaments de terres que van deixar al descobert una paret i un paviment. Al mes de maig de 1999 amb motiu de la realització del pla parcial es va realitzar una campanya de sondeig i de delimitació del jaciment.

S'ha posat al descobert les restes d'unes instal.lacionns vitivinícoles. Es tracta d'un centre productor de vi pertanyent a alguna vil.la romana propera.

Es tracta d'un conjunt força complert format per tres dipòsits de grans dimensions amb els revestiments dels murs i els paviments d'opus signinum ben conservats, on s'hi troben restes dels encaixos per ales premses.

També s'ha documentat al costat d'un d'aquests dipòsits restes de dòlies per l'emmagatzematge del vi.

Per tal de conservar les estructures que formen part del conjunt vinícola i de permetre usos de caire culturals se'ls dona la qualificació d'Equipaments. A les parcel.les nº 45 a 51 propostes caldrà fer un seguiment arqueològic dels moviments de terres per tal de documentar l'existència o no d'altres restes arqueològics. ^

6.1.15. USOS ADMESOS

L'ús d'habitatge s'admet a les diverses subzones d'acord amb allò que es defineix a l'article 95 del Pla General d'Ordenació de Teià. S'admeten a totes les subzones la resta d'usos previstos a l'article 58 del Pla General d'Ordenació de Teià, llevat de:

Ús Industrial en categoria superior a la 1a.

• Ús comercial en superfície superior a 80 m.
• Recreatius en modalitat de bingos, discoteques, sales de festa i similars.
• Camping i caravaning
• Extractius
• Agrícola i ramader ^

6.1.16. SUPERFÍCIES DE LES PARCEL.LES RESULTANTS

La superfície de les parcel.les resultants és la que es detalla a continuació i que està grafiada al plànol O.3 del Pla Parcial:

7. DESCRIPCIÓ DE LES OBRES I AVALUACIÓ ECONÒMICA

7.1. DESCRIPCIÓ

Primers'obriran, esplanaran i compactaran els carrers per tal de poder fer rases per al sanejament, que anirà pel mig de vial, i per l'abastament d'aigua i llum a les parcel.les que es faran a cada banda del vial, per la vorera.

Referent al subministrament d'aigua potable s'ha previst de connectar amb la xarxa municipal que passa pel carrer Joan XXIII, i fer-ne la distribució per les voreres, en anell tancat.

Es disposarà de vàlvules de ventos en els punts més alts de xarxa per tal que l'aire pugui sortir. S'han previst claus de tancament per tal de poder tallar la xarxa per un punt d'avaria i deixar la resta de l'anell en càrrega.

El clavegueram, es connectarà a l'estació de bombeig de Vallmora. La xarxa separarà l'aigua de pluja i les residuals.

La xarxa anirà pel centre del vial i a cada parcel.la sortirà un embocament en la direcció del pendent favorable, dins la línea de façana de les parcel.les. Cada propietari connectarà al clavegueram general mitjançant una arqueta sifònica amb la finalitat de no tenir olors.

Referent a l'enllumenat públic s'han previst lluminàries cada 30 m instal.lades unilateralment al llarg del vial.

Es disposarà d'un quadre de control i maniobra al costat del centre de transformació, amb els automàtics necessaris per l'enllumenat de mitjanit, rellotger horària i cèdul.les fotoelèctriques que assegurin una bona posta en marxa i regulació. ^

7.2. AVALUACIÓ ECONÒMICA

La previsió d'inversió necessària per a l'execució del Pla és la següent:

7.2.1. MOVIMENT DE TERRES

Aquesta partida compren els següents capítols:

• Rebaixos.
• Terraplenats.
• Obertura de rases per a instal.lacions.
• Obertura de rases per a clavegueres.
• Formació de caixes per a base de carrers.
• Transport de terra sobrant a abocadors i/o reposició de terra. ^

7.2.2. CLAVEGUERES

• Preparació de bases en rases per a clavegueres.
• Col.locació en llit de formigó de tubs centrifugats de diàmetre 30 cm. al centre de la calçada (xarxa general).
• Col.locació de llit de formigó de tubs centrifutats de diàmetre 20 cm. (connexió a parcel.les).
• Formació d'arquetes d'entroncament en xarxa general.  En fàbrica de totxos, solera i llosa de formigó amb tapadora de fundició.
• Formació d'imbornals en fàbrica de totxos sobre llit de formigó i reixeta de fundició. ^

7.2.3.  PAVIMENTACIÓ I VORERES

• Col.locació de voral prefabricat sobre llit de formigó.
• Rigola  de llosa 20 x 20 sobre llit de formigó.
• Calçada per a trànsit lleuger amb llit de 20 cm de grava , reg d'adherència i capa de rodadura de 5 cm. de gruix amb aglomerat asfàltic tipus IV.
• Voreres de 2 m. d'amplada acabades amb llosetes de ciment comprimit sobre llit de formigó de 10 cm. de gruix.
• Formació d'espais per a la plantació d'arbres (espècies: Rubinia pseudoacàcia i Rubinia casquerouge).
• Asfaltat del tram que queda fora de l'àmbit del Pla Parcial entre el carrer Tarragona i el Camí d'Alella. ^

7.2.4. INSTAL.LACIONS

• Xarxa general d'aigua potable sota voreres segons especificacions de l'empresa suministradora.
• Formació d'arquetes i armari comptador en fàbrica de totxo sobre llit de formigó per la connexió a la parcel.la del subministrament.
• Xarxa general de telefonia sota les voreres segons especificacions de la companyia telefònica.
• Connexió a façana de parcel.les (telefonia).
• Xarxa general d'enllumenat públic sota voreres segons especificacions de la companyia suministradora.
• Col.locació de bàculs model a espeficar per l'Ajuntament de Teià, instal.lats unilateralment cada 30 m. amb llums de vapor de mercuri 250 W.
• Formació d'estació transformadora segons especificacions de la companyia subministradora.
• Soterrament de la línia elèctrica d'alta tensió que passa per l'àmbit del Pla Parcial en la seva totalitat.
• Xarxa general de gas sota vorera i segons especificacions de la companyia subministradora.
• Formació d'armari per escomesa i comptador en fàbrica de totxo sobre llit de formigó per la connexió a parcel.la del subministrament de gas.
• Xarxes d'abastament aigua, rec i hidrants contra incendis (compliment del Decret 241/1994 de 26 de juliol sobre condicionants urbanístics i de protecció contra incendis).
• Xarxa de TV per cable Xarxa d'antenes TV i FM ^
• Compliment Codi accessibilitat

7.2.5. RESUM PRESUPOST ESTIMATIU

(Segons barems del Col.legi d'Arquitectes de Catalunya)

8. GARANTIA, COMPLIMENT I EXECUCIÓ

Com ja s'ha dit en aquesta memòria, el Pla Parcial, es desenvoluparà mitjançant una Junta de Compensació, la qual es regularà per les seves bases i estatuts redactats pel 60% de la propietat del sòl, i tramitats d'acord amb allò que es disposa al  Art. 161 i següents del Reglament de Gestió.

En compliment del que disposa la Llei 9/1981 de 18 de novembre sobre protecció de la legalitat urbanística, concretament al seu II capítol Art. 6, la garantía serà l'equivalent al 12% del pressupost de les obres a realitzar, la qual serà feta efectiva mitjançant les condicions fixades l'Art. 7 del mateix text legal.

Un cop publicada l'aprovació definitiva del Pla Parcial la Junta de Compensació cedirà a l'Ajuntament els terrenys d'espais públics, vials i equipaments.juntament. ^

9. FINANCIACIÓ

La financiació de l'execució del Pla Parcial es farà amb les aportacions dels membres de la Junta de Compensació, mitjançant el repartiment de les despeses en proporció a la quota de participació de cadascú.

El recursos necessaris per a l'execució estan garantits per la mateixa solvència dels membres de la Junta de Compensació i el propi valor dels terrenys inclosos a l'àmbit del planejament. No es descarta que, previ acord de la Junta de Compensació, s'acudeixi a fonts de financiació externes. ^

10. PERÍODE D'EXECUCIÓ DE LES OBRES D'URBANITZACIÓ

El Pla Parcial es desenvoluparà en una sola etapa degut a la necessitat d'urbanitzar el sector. El termini establert serà quatre anys a partir de la data d'aprovació del projecte d'urbanització.

11. CESSIONS

Les cessions de terrenys a favor de l'Ajuntament de Teià seran les que resultin del propi Pla Parcial, i s'hauran de tenir en compte les determinacions del Pla General vigent. ^

12. COMPROMISOS ENTRE PROMOTORS, AJUNTAMENT I FUTURS ADQUIRIDORS DE PARCEL.LES

Conseqüentment amb l'exposat, els propietaris inclosos en l'àmbit del Pla Parcial Rials i Garrofers, contrauen els següents compromisos, segons determina l'article 6 del reglament de la Llei de Protecció de la Legalitat Urbanística.

• A. Les obres d'urbanització contingudes en el projecte d'urbanització, s'executaran per la Junta de Compensació en el termini que s'estableix en l'esmentat projecte i en conformitat al pla d'etapes del Pla Parcial. Les esmentades obres d'infraestructra, en la seva execució, seran codirigides amb els serveis tècnics municipals a fi efecte de que en quedi assegurada i garantida la correcta execució, i siguin rebudes per l'Administració local mitjançant la formalització de l'acta de recepció.
• B. Un cop executades les obres d'urbanització es cediran a l'Ajuntament. La gestió i el cost de manteniment i conservació aniran a càrrec de l'Entitat Col.laboradora Urbanística, fins a un any, des de la Receptació Definitiva de les obres.
• C. La Junta de Compensació assumeix el compromís de constituir la garantía equivalent al 12% del pressupost del projecte d'urbanització, per tal d'assegurar l'obligació d'urbanitzar. Aquesta garantia es donarà en qualsevol de les formes previstes en l'article 81 del Text Refòs Decret Legislatiu 1/90, concretament al punt b).
• D. També assumeix el compromís de no procedir a la parcel.lació urbanística fins que no s'atorgui la llicència de parcel.lació. Un cop obtinguda, en tot document translatiu de domini, es farà constar l'obligatorietat del comprador d'incorporar-se o bé a la Junta de Compensació o bé a l'entitat de conservació.
• E.  Igualment assumeix els compromisos que estableixen els articles 80, 223/226 i 227 del Decret Legislatiu 1/90, de 12 de Juliol.
• F.  No podrà iniciar-se cap obra d'urbanització en l'àmbit del Pla Parcial sense que estigui constituïda la garantia consignada en el paràgraf  C. 
• G. La Junta de Compensació promotora del present Pla Parcial compten amb els recursos propis per dur a terme l'execució de les obres d'urbanització, atenent-se a la realitat del cost de les obres. Això sense tenir en compte el valor propi dels terrenys edificables resultants.
• H. La Junta de Compensació com a promotora es compromet a respectar les espècies vegetals existents amb una alçada mínima de tres metres. ^

13. NORMATIVA D'APLICACIÓ

Per aplicació directa, aclariment o ampliació dels conceptos desenvolupats en aquest Pla Parcial, seran d'obligat compliment per totes les parts intervinents, la normativa articulada en els següents textos legals:

• Pla General de Teià.
• Llei del Sòl.
• Reglament de Planejament.
• Reglament de Disciplina Urbanística.
• Reglament de Gestió.
• Llei 9/1981 de 18 de novembre, sobre Protecció de la Legalitat Urbanística.
• Decret 308/1982 de 26 d'agost, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei de Legalitat Urbanística.
• Llei 23/1983 de 21 de novembre, sobre Política Territorial.
• Llei 311984 de 9 de gener, de Mesures d'Adequació de l'Ordenament Urbanístic de Catalunya.
• Decret 143/1984 del 10 d'abril. Taula de Vigències.
• Decret 146/1984 de 10 d'abril, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei de Mesures d'Adequació de l'Ordenament Urbanístic de Catalunya.
• Decret Legislatiu 1/1990 de 12 de Juliol, pel que s'aprova el Text Refós de la Legislació Vigent a Catalunya en matèria urbanística.
• Decret 241/1994 de 26 de Juliol sobre condicionaments urbanístics i de protecció contra incendis en els edificis, complementaris de la NBE-CPI/96.
• Codi d'accessibilitat de Catalunya, Decret 135/1995 de 24 de març (Llei 20/1991 de 25 de Novembre)
• Reial Decret Legislatiu 1/1992 de 26 de juny, Text Refós de la Llei sobre Règim del Sòl.
• Nivells d'habitabilitat (Decret 274 de l'11 de juliol). ^

14. BENEFICIS FISCALS

La Junta de Compensació de Rials i Garrofers, com a promotora sufragarà íntegrament les obres d'urbanització a càrrec seu, i demanarà els beneficis fiscals que siguin d'aplicació. ^

15. EQUIP DE REDACCIÓ DEL PLA

L'equip redactor del Pla ha està format per una associació professional temporal d'un despatx d'arquitectes i un d'advocats.

• Francesc Albín Collet arquitecte, que ha executat els planols d'informació i de projecte i l'estudi econòmic financer.
• MUNDILEX advocats, que ha realitzat la memòria justificativa i annexes, aquestes ordenances reguladores, el pla d'etapes i que assumeix l'assessorament tècnic a les al.legacions.